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来源: 南方日报网络版     时间:2019-11-17 19:06:26

38uuu

重新讨论自住房交易的25/50万的免税额

从前,曾经讨论过同样的话题,【振说华言】房产投资1031置换的学习心得【续集】可是这一段时间过去,发现从前的文章其实还是有不少的错误

最近和朋友一起讨论,总算把一些要点搞明白了

所以再一次就这个话题讨论一下

可能还有错误,大家一起来思考,有疑问发微信给我啊,微信号 sun25709916卖自住房 25万/50万免税到底是怎么算的?这个tax code 是section 121

26 U.S. Code § 121 – Exclusion of gain from sale of principal residence要求是:从卖的时候那一天算起,倒推的5年中要累计居住超过2年,不需要连续居住,2年是按天计算,总共是730天,5年的计算是按照卖的那天开始的反推5年

澄清一下,不需要屋主拥有这个房子5年,只要拥有和自住两年,就可以拿到这个税的好处

这个好处可以每2年用一次

举例来说:我2010年1月1号买了房子,自住,2012年1月1号卖掉,就可以有25/50万的免增值税的好处

2012年1月2号又买了一个房子,自住,2014年1月2号卖掉,又可以有一次好处

如果是单人就是25万,夫妻加一起就是50万的免增值税

按照上面的例子,我一个人,50万买了房子,2年后涨到75万,卖掉,没有增值税capital gain. 这75万又买了房子,2年后涨到100万,卖掉,又没有增值税

所以4年后,如果不算买卖的各种杂费,大约是赚了50万,而且免税的

最详细的解释在这里https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf可是问题来了,如果符合这个25/50万的豁免,我们能拿到100%么?2009年1月1号之前,只要卖前5年,累计住过2年(730天)的确能有100%的豁免,可是从此以后就不一定了

2008年7月30号,布什总统签署了Housing Assistance Tax Act of 2008 (the "Housing Ac"),as part of the larger Housing and Economic Recovery Act of 2008, H.R. 3221, Pub.详细的文件如下:https://www.cchgroup.com/media/wk/taa/pdfs/news-and-insights/federal-tax-legislation/legislation/2008-housing-assistance-act-white-paper.pdf引用第一页原文:“Impact. The rule prevents use of Code Sec. 121’s exclusion of gain from the sale of a principal residence of up to $250,000 ($500,000 for joint filers) for appreciation attributable to periods after 2008 during which a residence was used as a vacation home or as rental property before its use as the principal residence.”原文里面还有一个实际的例子:Example. Adam buys property on January 1, 2009, for $400,000 and rents it for two years, claiming $20,000 of depreciation. On January 1, 2011, Adam begins to use the property as his home. Adam moves out of the house on January 1, 2013, and sells it for $700,000 on January 1, 2014. The period 2009-2010 is non-qualifying use. The year 2013, after Adam moved out, is treated as qualifying use. Of the $300,000 gain, 40 percent (two years out of five years owned), or $120,000 is not eligible for the exclusion. The balance of the gain, $180,000, may be excluded. The $20,000 gain attributable to depreciation is recaptured, as required under current law.我来列一下:2009年1月1号买入出租了2年有2万的折旧价格:40万2011年1月1号作为自住房2013年1月1号搬出,空置2014年1月卖出卖出价:70万有30万的增值虽然满足Sec. 121的自住2年的要求,可是出租的两年是none qualified,不符合要求,所以有2/5 的30万=12万是不能免增值税的,只有18万是可以免除

同时折旧的2万要重新算回来,叫做 ”depreciation recapture“看到这个例子,我们来开一下脑洞,这个卖前的5年,可能会有多个组合,出租-自住-卖自住-出租-卖出租-自住-出租-卖自住-出租-自住-卖等等我们来仔细研究一下

这里,我们先研究一下什么叫做nonqualified use 不符合资格的使用

我们来看看IRS网站的原文:https://www.irs.gov/publications/p17Qualified use,说的很清楚,就是一定要本人(配偶)居住在房子里面,而且必须是主要自住房Primary house, 不可以是度假屋,或者第二个自住房

如果出租了,出租的这些日子就是nonqualified use. 这里没有进一步详细说,哪些是nonqualified, 不过详细说了那些不是nonqualifed的,用中文说,就是“非不符合资格的使用”,这个“非不符合资格的使用”不等同于“符合资格的使用”,是不是有点绕口, not nonqualified use NOT equal qualifed use

几个要点:1. nonqualifed use从2008年之后才开始算,也就是2009年1月1号之前的任何日子都是“非不符合资格的使用”2. 在自住的最后一天开始算起,一直到卖掉的日子那天,中间有5年是“非不符合资格的使用”,这个”从自住最后一天开始算起“,非常非常重要

3. 在任何以下机构服务(累计不超过10年)的时间段,是“非不符合资格的使用”, 包括:在军队服役,为了美国在国外服务,情报组织的雇员 4. 临时离开(累计不超过2年)的时间段,包括换工作,健康原因或者其他IRS许可的不可预见的意外,这些也是 “非不符合资格的使用”如果有nonqualifed use 不符合资格的使用,就算累计自住了2年,那也无法拿到全部的25/50万的免税额,那该怎么计算呢?那就是要按照一个比例来算了

我们回到IRS的网站接着看

我们来看IRS的详细计算表:简单来说,就是 nonqualifed use (2009年1月1号以后)除以 总拥有房子的时间(包括2009之前的),得到一个比例,这个比例就是不能有免税部分的比例,其余剩下的就是可以有免税资格的比例

上面这个例子,就是669/2076=0.322,0.322 X 190000(这里是200k的gain 减去了1万的depreciation) = 61180, 这个61680就是 不能免的增值部分,而128820是能免税的部分

我们来多看几个例子:例子1:老王和老婆夫妻俩:01/01/2010买了房子,价值100万01/01/2012 搬走01/02/2012 出租12/31/2014 卖了房子,卖价160万分析一下:首先,他们过去5年内自住了2年,可是用免税额

其次,他们最后居住的日子,到卖房之日中间,有3年,按照前面“非不符合资格的使用”的第二点,这3年是“非不符合资格的使用”

所以夫妻俩没有不符合资格的使用的时间段,可以拿到100% 50万的免税额,只有10万是算资本增值税的

例子2:老王和老婆夫妻俩:01/01/2010买了房子,价值100万12/30/2011 搬走12/31/2011 出租12/31/2014 卖了房子,卖价160万这个例子里,很不幸,夫妻俩自住没有到2年,所以全部的60万都是算作是资本增值

例子3:老王和老婆夫妻俩:01/01/2010买了房子,价值100万12/31/2011 因为换了工作搬走01/01/2012 出租12/31/2012 租客走了01/01/2013 夫妻搬回来自住12/31/2013 搬走01/01/2014 出租12/31/2014 卖了房子,卖价160万这个例子就复杂一些了,首先,夫妻俩还是总共自住了2年,12/31/2011因为是换工作搬走的,所以这1年的出租时间是“非不符合资格的使用”,12/31/2013最后一次自住以后也是“非不符合资格的使用”,所以夫妻俩也是没有不符合资格的使用的时间段,可以拿到100% 50万的免税额,只有10万是算资本增值税的

例子4:老王和老婆夫妻俩:01/01/2006买了房子,价值100万,自住12/31/2006 搬走01/01/2007 出租12/31/2010 租客走了01/01/2011 夫妻搬回来自住12/31/2011 由于工作变动搬走01/01/2012 出租12/31/2012 租客走了01/01/2013 夫妻搬回来自住12/31/2015 卖了房子,卖价160万这个例子更复杂了

我们一步一步来算1. 卖房子前,夫妻俩住了 2011, 2013, 2014, 和2015这4年,所以符合居住2年的要求2. 2012年这年是工作原因搬走,所以是“非不符合资格的使用”3. 2009年之前的出租时间,法案没出来,所以都是“非不符合资格的使用”4. 2009,2010这两年是出租的,所以是“不符合资格的使用”5. 2年不符合资格的使用 除以 10年的总拥有时间 = 20%,所以有20%的50万 = 10万的不符合的免税额,有40万是符合的免税额,总共的资本增值是60万,所以有20万是要算作资本增值来交税

前面几个例子多次提到换工作(当然也可以是身体原因,或者其他不可抗拒的原因),要注意的是,要符合这个条件,换工作的时候必须是本人自住的主要住房,如果换工作的时候,房子已经出租了,这个时间段不能作为“非不符合资格的使用”

还有一个要注意的地方,这里说的免税比例,都是按照实际的增值来计算的(最大不超过25/50万),而不是用25/50万来计算的

比如说第4个例子,如果卖房价格是140万,不是160万,那么不符合资格的使用20% 是乘以 实际增值的40万(不是25/50 里面的50万),结果是不符合部分是增值8万,有32万是可以免税的

例子5:老王和老婆夫妻俩:01/01/2010 买了房子,价值100万,出租12/31/2011 租客搬走01/01/2012 自住12/31/2012 搬走01/01/2013 出租12/31/2013 租客搬走01/01/2014 自住12/31/2014 卖了房子,卖价140万这个例子里,夫妻俩卖前5年,2012和2014都是自住的,所以可以有税的好处

nonqualifed use是2010,2011,2013这三年,所以3/5=60%是nonqualifed use, 60%的40万就是24万的不能免税,只有16万的免税额

从这个例子可以看出,如果卖的时候是自住的,在税上是不合算的

因为有一个条例:在自住的最后一天开始算起,一直到卖掉的日子那天,中间有5年是“非不符合资格的使用”

所以,如果2010,2011年是自住,从税的角度来说,2014不要住回来,因为会导致2012,2013这两年变成nonqualifed use, 如果2014年继续出租,整个2012,2013,2014三年都是“非不符合资格的使用”,才有最大的税的好处

当然,我们还要考虑夫妻的居住时间,换工作,和身体健康原因的细节,比如,只有一个人换工作,或者夫妻中间离婚,中间结婚,健康原因卖房子,还有很多很复杂的情况要考虑,而且,哪些是按照增值的实际值,哪些是按照25/50 来计算,也有很多讲究,这些细节我们以后再讨论吧

(学习心得,请不要作为报税的依据,在这里要特别感谢 麻州大学达特茅斯校区会计系主任吴佳教授 的讨论,学到了很多东西)

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